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Nick de Cusa

Immobilier

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Sans parler de l'immobilier locatif, qui n'est intéressent que si l'on envisage une inflation majeure (et donc de profiter du crédit pas cher pour obtenir un bien sans le payer…), la résidence principale a deux avantages en France qui, si ils ne sont pas immédiatement économiques, ne sont pas négligeables.

  • C'est le bien le moins saisissable de tous par l'état, de très loin.
  • C'est le bien de valeur le moins exotique et volatil qui soit exonéré partiellement de l'ISF.

Il faut prendre en compte cette sécurité juridique et fiscale, et bien entendu le risque qu'elle bouge, mais il y a un mythe autour de la résidence principale qui la protège durablement a mon avis, même en cas de victoire de redistributeurs forcenés…

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Je serais tenté de dire que l'immobilier est plutôt sous-évalué vue la crise du logement.

Le jour où il n'y aura plus 50 personnes pour se présenter à la moindre location qui s'ouvre, alors là on pourra dire que l'immobilier va baisser. Pour l'instant, niet. Et cette situation de pénurie, je précise, n'existe pas aux USA.

Il peut y avoir fin de bulle avec un marché encore pénurie. D'ailleurs il y a eu bulle en province sans pénurie. On ne manquait pas de bulbes de tulipes à l'époque…

Qu'est-ce qui a changé économiquement entre 2000 et 2005 qui explique une multiplication des prix par 2 ? Pas franchement le logement…

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Il peut y avoir fin de bulle avec un marché encore pénurie. D'ailleurs il y a eu bulle en province sans pénurie. On ne manquait pas de bulbes de tulipes à l'époque…

Qu'est-ce qui a changé économiquement entre 2000 et 2005 qui explique une multiplication des prix par 2 ? Pas franchement le logement…

Ben si, c'est de pire en pire pour trouver à se loger.

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Ben si, c'est de pire en pire pour trouver à se loger.

Normal, la demande explose. Mais cette demande est-elle assise sur le besoin de se loger ou sur le besoin d'investir dans la pierre ? Là, c'est plus compliqué de répondre.

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Guest rogermila
Ah, bah alors, l'immo, c'est booming et toujours gagnant, alors !

Suffit simplement de se dire que ce n'est pas à titre spéculatif.

Au fait, on procède comment, au juste et concrètement ?

L'achat pour la résidence principale ce n'est jamais spéculatif donc on ne peut pas perdre surtout quand les taux d'intèrêt sont bas car en cas de baisse des prix tous les biens baisseront en même temps et si on veut changer de logement on ne sera pas pénalisé.

Ne gagnent et ne perdent que ceux très nombreux qui achètent (pas pour habiter) mais pour louer ou laisser vide et revendre avec recherche de plus-value à court ou moyen terme

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Guest rogermila
Rogermila vous vous contredisez : bien sûr que oui l'achat immo est un investissement spéculatif comme un autre même si l'on en a pas conscience.

Non je maintiens que l'achat immobilier, pour la necessité de se loger, ne peut pas être speculatif car pour l'être il faut revendre sans être obligé de racheter

Dans le cas du logement en residence principale, si vous revendez vous devez racheter derrière.

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L'achat pour la résidence principale ce n'est jamais spéculatif donc on ne peut pas perdre surtout quand les taux d'intèrêt sont bas car en cas de baisse des prix tous les biens baisseront en même temps et si on veut changer de logement on ne sera pas pénalisé.

Ne gagnent et ne perdent que ceux très nombreux qui achètent (pas pour habiter) mais pour louer ou laisser vide et revendre avec recherche de plus-value à court ou moyen terme

Encore une fois tu n'as pas répondu à la question de : et celui qui doit changer de ville il fait comment sans vendre à perte son bel appart pas spéculatif?

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Tu as un métier dans une ville. Ta femme aussi. À moins de trouver tous les deux un nouveau job en même temps, j'ai du mal à voir comment tu peux changer de ville. Enfin bref, l'argument de la mobilité n'est valable que pour un célibataire.

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Guest rogermila
Encore une fois tu n'as pas répondu à la question de : et celui qui doit changer de ville il fait comment sans vendre à perte son bel appart pas spéculatif?

Ce n'est pas comme une action si France Telecom plonge, l'investisseur perd par rapport à celui qui à acheté du Total ou autre chose.

Dans le cas du bien immobilier si l'appartement doit être revendu dans une periode de baisse continue des prix, il ne sera pas LE SEUL à avoir été touché par la baisse donc pour racheterc'est une operation neutre.

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Non je maintiens que l'achat immobilier, pour la necessité de se loger, ne peut pas être speculatif car pour l'être il faut revendre sans être obligé de racheter

Dans le cas du logement en residence principale, si vous revendez vous devez racheter derrière.

Pipeau, a chaque instant, on a le choix entre location et achat, celui qui vend n'a pas plus l'obligation de racheter derrière que celui qui fait le choix initial.

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Guest rogermila
Pipeau

Tu me rappelles les raisonnements stupides que je faisais quand j'avais 25 ans. Rien n'a changé.

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Tu me rappelles les raisonnements stupides que je faisais quand j'avais 25 ans. Rien n'a changé.

En effet, rien n'a changé, tu a toujours des 'raisonnements' stupides.

Sache que je suis propriétaire, et que j'investis dans l'immobilier, donc je ne suis pas du tout en train d’essayer de rationnaliser ma position quand je démolis ta défense de la résidence principale.

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Dans le cas du bien immobilier si l'appartement doit être revendu dans une periode de baisse continue des prix, il ne sera pas LE SEUL à avoir été touché par la baisse donc pour racheterc'est une operation neutre.

Tu oublie qu'on peut aussi choisir de louer, et de profiter de tout l'argent qu'on economise ainsi (ou de l'investir ailleurs).

Et puis "operation neutre" c'est vite dit, il y a une taxe de plus de 10% du montant de la transaction non ?

Enfin bref, l'argument de la mobilité n'est valable que pour un célibataire.

Ou pour les couples dont un seul membre travaille, ou bien dont un membre au moins est en teletravail, ou ceux qui peuvent facilement trouver du travail, etc.

Des couples locataires qui demenagent j'en connais pas mal.

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Et puis "operation neutre" c'est vite dit, il y a une taxe de plus de 10% du montant de la transaction non ?

Sans même considérer les taxes, si on achète un bien 100.000 et qu'on le revend 70.000, c'est bien beau de se consoler en se disant que tout le monde a perdu 30%, mais ça fait toujours 30.000 euros de moins dans la popoche.

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Non mais évidemment que les particuliers spéculent. Que ça soit en prenant un bien trop petit, trop cher en se disant qu'en mettant le pied à l'étrier on fera une plus-value pour racheter derrière (ce qui est contreproductif vu qu'il faut financer le delta). Ou ceux qui pensent qu'ils ne paieront plus de loyer à la retraite, mais qui n'ont fait aucune simulation achat/loyer en économisant le différentiel.

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Tu veux dire qu'on peut faire un emprunt immobiler sans aucun apport, et que les montants du remboursement (auquels s'ajoute la taxe fonciere et les reparations) ne seront pas superieur au montant du loyer sans les charges ?

C'est du reve complet, en realite il faut un apport et des remboursements importants tout les mois. Et ca c'est plein de sous qu'on ne peut pas depenser dans autre chose, c'est donc bien quelque chose qu'on perd.

Alors non, ce n'est pas du rêve complet. D'ailleurs beaucoup de produits défiscalisés rentrent dans ce cas de figure. C'est même le but du jeu. La vrai vie c'est souvent plus drôle que la théorie.

Le seul point exact dans ton argumentaire est l'immobilisation des fonds au détriment d'autre chose.

Maintenant, si je pouvais mobiliser des fonds pour tous les investissements que je souhaite, je n'aurais pas trop de problème.

Et puis si apres avoir acheter son bien on n'a plus assez d'argent pour payer un loyer ailleurs, etre proprietaire ca impose une enorme contrainte: on doit rester vivre au meme endroit.

Ton bien tu peux le louer aussi. Non ?

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Guest rogermila
Non mais évidemment que les particuliers spéculent.

Oui mais à tort car sur une résidence principale on a rien à gagner.

La spéculation n'a de sens qu'à partir de la possession d'un deuxième bien.

J'ai un ancien collègue qui avait acheté un appartement dans le 7ème (près de l'hotel particulier de Tapie) il y a plus de 30 ans, il l'a payé cher avec un crédit longue durée mais il réalise actuellement une plus-value considérable mais complètement virtuelle car il veut rester dans son quartier donc il ne vendra jamais. Pour faire une plus-value IL FAUT VENDRE.

Que ça soit en prenant un bien trop petit, trop cher en se disant qu'en mettant le pied à l'étrier on fera une plus-value pour racheter derrière

Je ne vois vraiment pas comment on peut dire qu'on a fait une plus-value sur un bien en rachetant derrière.

La plus-value ne se réalise que s'ils rachètent un bien encore moins bien pour leur confort ou dans un quartier plus pourri. Donc mauvaise affaire.

D'ailleurs les impots ne taxent même pas les "plus-values" sur la résidence principale, ils s'en foutent. C'est tout dire.

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D'ailleurs les impots ne taxent même pas les "plus-values" sur la résidence principale, ils s'en foutent. C'est tout dire.

Oh le gros menteur.

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Je ne vois vraiment pas comment on peut dire qu'on a fait une plus-value sur un bien en rachetant derrière.

La plus-value ne se réalise que s'ils rachètent un bien encore moins bien pour leur confort ou dans un quartier plus pourri. Donc mauvaise affaire.

Ouais, enfin si tu comptes établir une loi générale à partir de ce que tu as vu pour une ou deux connaissances, c'est mal barré. Parce que moi je connais des gens qui ont bien profité de la hausse de l'immobilier pour racheter beaucoup plus grand pour a peine plus, ou pour moins cher et empocher la différence. Néanmoins, je ne prétends pas que c'est forcément ce qu'ils avaient de plus optimal à faire, et encore moins que c'est ce que tout le monde qui réfléchit 2 secondes devrait faire.

La seule règle pour la question "louer ou acheter" - déjà débattue sur ce forum - c'est qu'il n'y a pas de règle en la matière : ça dépend de la situation personnelle de chacun. Pour certains il est plus avantageux de louer, pour d'autres d'acheter, et pour certains investir dans l'immobilier est un choix qui rapporte beaucoup. On ne peut pas faire un choix en s'en tenant à quelques credo du genre "un loyer c'est de l'argent perdu", "la pierre est un investissement sûr", etc.

Si vincemobile préfère louer c'est que c'est le meilleur choix pour lui au vu de sa situation personnelle. Et si ce n'était pas le meilleur, et bin tant pis pour lui ! :icon_up:

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Alors non, ce n'est pas du rêve complet. D'ailleurs beaucoup de produits défiscalisés rentrent dans ce cas de figure. C'est même le but du jeu. La vrai vie c'est souvent plus drôle que la théorie.

Dans quel cas ? Avec les credits d'impot ?

Personnellement je n'ai jamais vu le cas ou (remboursement+taxe fonciere+entretient+charges)<(loyer+charges)

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Ton bien tu peux le louer aussi. Non ?

Tu peux. Mais alors tu prend le risque de perdre des sommes importantes si la personne de paie pas.

Et puis si tu vis dans un appartement equivalent a celui que tu loue, ca te reviens quand meme beaucoup plus cher que de juste louer pour toi.

Dit autrement: les loyers que tu touche avec un appartement de 100m2 te permettent juste de vivre dans un 50m2.

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Guest rogermila
Oh le gros menteur.

Non il n'y a aucune taxation des impots sur la plus-value provenant de la vente de la résidence principale.

Tu ne savais pas ça ?

Renseigne toi dans un centre des impots ou auprès d'un notaire.

http://www.pap.fr/argent/impots/exonerer-l…rincipale-a1312

Tu penses bien que si Bercy avait décelé le moindre profit dans la "plus-value" sur la vente de sa résidence principale, ça ferait longtemps que ça serait taxé.

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Dans quel cas ? Avec les credits d'impot ?

Personnellement je n'ai jamais vu le cas ou (remboursement+taxe fonciere+entretient+charges)<(loyer+charges)

C'est ça: L'amortissement du bien sur 8 ans (ou plus selon la forme), permet une économie d'impôts.

Dans mon cas personnel, (remboursement+taxe fonciere+entretient+charges)<(loyer+charges - amortissement du bien).

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Tu peux. Mais alors tu prend le risque de perdre des sommes importantes si la personne de paie pas.

Dès l'instant où tu achètes un bien immobilier pour le louer, tu prends un risque, risque inhérent à tout investissement. Si tu connais un investissement à risque 0 je suis preneur.

Maintenant, il existe des assirances loyer impayés et il est clair que tu diminue ton rendement, mais c'est normal tu diminues ton risque.

Et puis si tu vis dans un appartement equivalent a celui que tu loue, ca te reviens quand meme beaucoup plus cher que de juste louer pour toi.

Dit autrement: les loyers que tu touche avec un appartement de 100m2 te permettent juste de vivre dans un 50m2.

En fait, tout dépend du marché locatif où tu te trouves. Il est clair que consérer le marché immobilier dans son ensemble au niveau national ne veut rien dire.

Par contre, il existe des régions où le déficit de biens sur le marché fait que la demande tire les prix vers le haut.

Pour résumer, tu as tout a fait raison si tu investis dans le creuse, un peu moins si tu investis dans le var ou les alpes-maritimes…

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Non il n'y a aucune taxation des impots sur la plus-value provenant de la vente de la résidence principale.

Tu ne savais pas ça ?

Renseigne toi dans un centre des impots ou auprès d'un notaire.

http://www.pap.fr/argent/impots/exonerer-l…rincipale-a1312

Tu penses bien que si Bercy avait décelé le moindre profit dans la "plus-value" sur la vente de sa résidence principale, ça ferait longtemps que ça serait taxé.

Désolé de te contredire.

Jusqu'au 31/12/2010, si tu vendais ta résidence principale neuve pendant les 5 premières années, tu étais imposé de la TVA sur la plus-value. J'ai testé en 2000 et ça m'a fait très mal.

Maintenant le régime des droits de mutations sont homogénéisés entre les biens "neufs" et anciens, avec un relèvement notoire des taxes sur les biens neufs.

Je recherche un lien et je l'insère dans mon post.

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Jusqu'au 31/12/2010, si tu vendais ta résidence principale neuve pendant les 5 premières années, tu étais imposé de la TVA sur la plus-value. J'ai testé en 2000 et ça m'a fait très mal.

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Jusqu'au 31/12/2010, si tu vendais ta résidence principale neuve pendant les 5 premières années, tu étais imposé de la TVA sur la plus-value. J'ai testé en 2000 et ça m'a fait très mal.

A ce sujet, la TVA sur la plus value tu l'as payé à 5.5 ou 19.6?

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Guest rogermila
Désolé de te contredire.

Je recherche un lien et je l'insère dans mon post.

Tu peux toujours chercher longtemps un lien pour prouver l'existence d'une taxation qui n'a jamais existé.

Tu ne trouveras pas non plus de texte de loi sur legifrance puisque ça n'existe pas pour les residences principales

En fait, je pense, que tu confonds taxation des plus-values, telles qu'elle existe pour les produits financiers (actions ou SICAV) ou sur les residences secondaires, avec un remboursement de frais de notaires reduits sur achats dans le neuf (cadeau fiscal) et un re-ajustement , car tu n'as pas respecté le delai de 5 ans avant de revendre; ce qui n'a rien à voir.

De plus je t'ai donné un lien plutôt fiable sur le site "de particulier à particulier" que tu as l'air de contester ?

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